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可惜,好景不长。1973年3月恒生指数攀升至1 774.96的历史性高位后即急转直下,当时股市早已脱离客观经济情况,潜伏严重危机,股市暴跌的导火线是发现假股票,而最早发现的假股票就是合和。合和即被证券交易所勒令停牌以便调查。期间,合和持有25%股权的保利建筑公司宣布破产清盘,令合和遭受损失,故合和复牌后股价一泻不止。1974年底,合和股价跌至0.65元,比最高位时下跌97%。遭此打击,1974年度合和纯利仅2 179万元,大幅下跌六成四,以后各年度虽逐步回升,但直至1979年才超越1973年度水平。这一时期,合和侧重于地产发展,相继完成了协威园、康丽园、东威大厦、山光苑、云景台、荃湾花园、健威花园、德福花园等多处物业。希慎兴业当年上市,在市场上曾引起一些猜测,因为利家向来作风保守,极少容许外人“分享”祖业,即使在70年代初期股市疯狂时,利家也没有上市套现的想法。但踏入20世纪80年代,情形却有了转变,除上市集资外,还多次出卖物业,如铜锣湾恩平道一些旧楼,就从利家转到其他发展商名下。当时有人怀疑利氏家族在转移风险,但执掌家族生意的利泽铭生前一直极力否认,声明利家仍以香港为根基所在,“每一分钱利润都留在香港”。或许由于这种猜测,希慎兴业上市后股价表现曾长期落后于大市。不过,谁都不否认希慎兴业是一家优质地产公司。其名下拥有的收租资产,全部为甲级写字楼和高级住宅,甫上市便赢得“小置地”称号,1984年更被列为33只恒生指数成分股之一。1993年至1994年间,淘大置业的投资物业阵营进一步加强,先是位于太平山顶的山顶广场落成启用,该物业楼面面积13.4万方尺,全部租出;而早几年向张玉良家族购入的铜锣湾百德新街一带物业,价值亦已大幅上升。“食街”经改造成“名店坊”后租金升幅逾倍。1994年,淘大又斥资12亿元收购旺角丽斯大厦,而拆卸重建的尖沙咀格兰中心亦落成启业。到1996年,淘大置业旗下的收租物业面积已达546万方尺,绝大部分均是位于地铁及九广铁路沿线的优质物业,年租金收益接近24亿元。至此,淘大已跻身香港一流地产投资公司之列。mg游戏十大网址排行就在特区政府制订新的房屋政策的同时,一场酝酿已久的金融风暴悄然掩至,并三度冲击香港,作为香港货币金融政策的基石和核心的港元联系汇率制度经受了严峻的挑战,期间,香港银行同业隔夜拆息利率一度飙升至280厘的历史高位,处于巅峰状态的股市、地产连番暴跌,香港经济经历了战后以来最严重的衰退。

mg游戏十大网址排行与长实的“对外扩张”明显不同,新鸿基地产侧重的是“内部扩张”。70年代以后,新地围绕地产发展向上下游拓展业务,除收购原有的建筑、管理服务公司外,还相继开设保安消防设备工程、设计工程(则师楼)、机械电机工程部门等,又增设财务公司、保险公司、混凝土公司、石屎生产厂、建筑机械供应公司等附属机构。到20世纪80年代中期,新地已拥有附属及联营公司超过100家,包括本身拥有的附属公司47家、联营公司28家,旗下上市公司新城市(新界)地产有限公司又拥有附属、联营公司35家,形成从投资控股、地产发展及投资、楼宇建筑、机械、工程及混凝土生产及供应、物业管理及代理、财务金融及保险等一条龙服务的垂直式发展集团,成为一家庞大纵式生产集团、典型的“楼宇制造工厂”。恒隆上市后首年纯利曾高达6 570万元,超过合和,比新地高出二成八,比长实高出五成。其股价亦一度冲至每股29.2元水平,市值达35亿元。不过,由于恒隆看错地产循环走势,翌年纯利大减近四成,直至1978年度才再度超越1973年度的水平。在香港,地产业通常是指地产和房产这两个相互联系的经营部门的总称。地产并非泛指所有的土地,而是指在法律上有明确权属关系的,并且能给所有者、经营者和使用者带来效益的土地,是指作为商品能够进入市场的这部分土地。房产也是指在法律上有明确权属关系的房屋建筑物,是房屋的社会经济形态。地产和房产都是固定在特定的领域、不可移动的,故在经济学上又称为“不动产”。房地产不仅是最基本的生产要素,而且是最基本的生活资料,是社会经济生活中最重要的财富之一。

70年代期间,新世界发展还单独投资或与其他地产公司合作发展了一系列大型地产项目。1973年,新世界购入港岛薄扶林道一幅面积逾80万方尺的地皮,兴建了拥有1 300个高级住宅单位的“碧瑶湾”。新世界还与恒隆集团合作发展港岛地铁沿线各站上盖物业。1994年第一季,香港地产市道走势已与市场的实际承受能力脱节,社会上要求政府加以干预的呼声日高,1994年3月30日,港府在舆论的压力下推出四项旨在压抑楼价的措施,并委任一个跨部门小组来拟定具体实施细则。该四项措施是:楼价、租金的上涨亦刺激了地价的飙升。这一时期,土地拍卖价格屡创新高,其中最瞩目的,要数置地高价投得中区海旁的一幅地皮。1970年6月,置地在官地拍卖会上,以2.58亿元的高价,投得中区海旁一幅占地53 000方尺的新填海地,平均每方尺地价4 868元,创香港有史以来的最高地价纪录。当时,置地在竞投该幅土地时,美资财团曾虎视眈眈,摆出势在必得的架势,事后又扬言要控告拍卖官,说下槌太快。这个地价是1954年香港一幅酒店地价每方尺504元的8.6倍,而后者在当时亦破香港有史以来地价的最高纪录。mg游戏十大网址排行大批地产公司在香港挂牌上市,得以充分利用股市功能,它们透过公开发售新股、配股,或将股票向银行按揭贷款,筹集大量资金去拓展业务,或在股市中收购兼并,迅速壮大公司的资产规模,实力作三级跳。这是香港地产业继40年代末50年代初首创“分层出售、分期付款”售楼制度之后,所取得的又一次空前大发展。将股市的功能发挥得淋漓尽致的,当数被誉为香港“地产五虎将”的长江实业和新鸿基地产。

长实上市后即利用发行新股作为工具大规模集资,并趁地产低潮大量购入地皮物业,先后购入及兴建轩尼诗道8幢旧楼、皇后大道中联成大厦一半权益、观塘中汇大厦、皇后大道中励精大厦和德辅道中环球大厦等。1974年,长实与加拿大帝国商业银行合作,组成加拿大怡东财务公司,第一次将外资引入香港按揭市场。同年,长江实业向李冠春和冯平山家族旗下的华人置业购入位于中区毕打街的华人行,并与汇丰银行合作重建华人行,作为集团的总部所在地。这时,长实的实力已深受汇丰银行、加拿大帝国商业银行的重视。老牌的地产公司中,遭受打击最惨重的莫如嘉年地产。嘉年地产衰落的原因最早可追溯到1972年上市后投资策略的严重失误。1973年3月,香港股市在创历史高峰后即急促下跌,香港经济转趋不景气,嘉年地产遂将发展的重点转向海外,发展马来西亚首都吉隆坡的“首邦市”。可惜,1973年石油危机爆发后,世界经济衰退,马来西亚的橡胶、大米出口大减,首邦市的销售差强人意,发展计划缓慢,导致嘉年地产盈利连年下跌,1977年度仅录得440万元,而当时长实、新地纷纷把握地产低潮大量低价购入土地,待嘉年地产回师香港时,强弱已悬殊分明。在住宅楼宇方面,长期以来一直在地产市道扮演重要角色的唐楼已被逐渐淘汰,代之而起的是高层住宅大厦和大型私人屋邨。私人住宅的建成量逐年大增,从1976年新建成15 425个单位,增加到1981年高峰时期的34 475个,5年间增幅高达124%。新建成的住宅楼宇中,以100平方米以下的中小型楼宇所占比例最大,每年均在90%以上,其中40平方米以下的小型住宅楼宇约占50%左右。住宅楼宇价格大幅飙升,以最受欢迎的小型住宅单位为例,1976年每方尺售价是265元,到1981年高峰期已上升到每方尺1 050元,5年间升幅接近3倍。(见表3.1)当时,港府声明,这仅是第一阶段措施,若不奏效,将在第二阶段实施更严厉措施,结果,居高不下的楼市应声下调。这一时期,香港经济亦因内地经济实施宏观调控而疲弱,从1994年第2季至1995年第3季,香港楼市从高峰回落,作为房地产市场上升动力的住宅楼宇,其售价平均下跌约3成,个别地区跌幅更大。写字楼售价亦大幅下跌3成至4成6 ,商铺市道因内部消费疲弱、零售业不景气且呆滞,租售需求均呈下降,不少店铺在空置后很长时间才觅得新户,部分大型商场甚至有五成商铺空置。工业楼宇更因经济转型、制造业大规模内迁而无人问津,不少发展商已搁置工业楼宇发展计划,申请改为工商用途的个案不断增加。

置地广场面积达2万余方尺,共有5层平台;其中两层是地库,全部平台单位均辟作精品店和风格各异的饮食店,广场中央可举办各项表演——时装表演、音乐会及展览等,四周设有咖啡廊、茶座、上盖盖有可透光的玻璃纤维,成为中区的高级购物娱乐场所。与之相连的告罗士打大厦楼高47层,全幢大厦可供出租面积60万方尺,其中写字楼面积46.5万方尺,其余为商铺。该大厦最大的特色是其疏格式的外墙结构,窗门深深凹入,利用大厦的结构遮阴窗门,材料则采用铝质窗框和有色玻璃,以减少室内所受热量。大厦内所有设施均采用先进电脑系统控制,包括报警、空气强度调节、供水、照明、保安及通讯系统等。公爵大厦亦与置地广场及告罗士打大厦连通,楼高47层,可提供楼宇出租面积60万方尺。两幢大厦重建后,可提供面积比原来增加79.6万方尺。〔7〕〔5〕 梁振英著:《香港房屋问题的第二波?》,载香港《明报月刊》1992年1月号,第26—27页。(2)外资公司和中资机构大量来香港投资。中国扩大对外开放,香港作为国际资本进军内地跳板的战略地位更形重要,日本、美国及欧洲等地区投资者对香港经济前景看好,海外资金和雇员注入,早期外流的资金和移民亦源源不断回流,对香港楼市造成庞大需求。以写字楼为例,1984年至1990年期间,香港写字楼吸纳量平均每年约是20万平方米(215.28万方尺),到1992年至1993年期间,每年吸纳量猛增到50多万平方米(538.20万平方米)。这一时期,中国扩大对外开放,内地驻香港的中资机构发展相当快,中资在地产市场大举投资,亦推动了市场畅旺。1992年,中资背景财团以38亿元价格向置地购入中区皇后大道中九号全幢,掀起了中区甲级写字楼楼价迭创新高的热潮。在美孚新邨兴建的过程中,另一个后来闻名港九的高级大型私人屋邨也开始策划兴建,策划者是英资太古集团旗下的地产公司。太古集团的前身是太古洋行,主要业务是航运、贸易,1950年代收购国泰航空扩展至航空业,但对地产则一直未有沾手。60年代期间,太古还不断出售所拥有的土地,包括鲗鱼涌太古宿舍地段,后来建成“海山”、“海景”、“福昌”等挤迫不堪的白鸽式住宅楼宇,70年代初又将华兰路东侧土地脱手,结果建成皇冠车行、仁孚工业大厦、宝峰苑及惠安苑等楼宇。

中英签署的《联合声明》于1985年5月27日正式生效。声明规定,英国政府将于1997年7月1日把包括港岛、九龙及新界在内的整个香港交还中国,中国政府将恢复对香港行使主权,并根据“一国两制”的方针,在香港设立特别行政区,实行“港人治港”、高度自治,维持香港现行社会经济制度和生活方式50年不变。《联合声明》附件三,对香港的土地契约作出明确规定,这些规定后来都写入《香港特别行政区基本法》,其要点是:(2)外资公司和中资机构大量来香港投资。中国扩大对外开放,香港作为国际资本进军内地跳板的战略地位更形重要,日本、美国及欧洲等地区投资者对香港经济前景看好,海外资金和雇员注入,早期外流的资金和移民亦源源不断回流,对香港楼市造成庞大需求。以写字楼为例,1984年至1990年期间,香港写字楼吸纳量平均每年约是20万平方米(215.28万方尺),到1992年至1993年期间,每年吸纳量猛增到50多万平方米(538.20万平方米)。这一时期,中国扩大对外开放,内地驻香港的中资机构发展相当快,中资在地产市场大举投资,亦推动了市场畅旺。1992年,中资背景财团以38亿元价格向置地购入中区皇后大道中九号全幢,掀起了中区甲级写字楼楼价迭创新高的热潮。mg游戏十大网址排行金融风暴期间,作为香港货币金融政策的基础和核心的联击率制度首当其冲,曾先后于1997年10月、1998年1月及8月受到多次严重的冲击,其中,又以1997年10月和1998年8月两次所受到的冲击最为猛烈。尤其是1997年10月下旬,香港银行的同业隔夜拆息利率一度被扯高到280厘的历史高位,后来虽然大幅回落,但银行同业拆息利率在相当一段时间仍高企在10厘以上并大幅波动,对银行业造成严重冲击。在这种情况下,银行普遍采取“现金至上”政策,以高息吸引港元存款并审慎放款,尤其是对中长期贷款采取审慎政策,逐渐形成整体经济中的通货紧缩。

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